천안 동문 디 이스트 파크시티 청약분석 — 주변 시세 대비 41% 고분양가, 신중한 접근 필요

핵심 요약

• 시세 판정: 고분양가. 주변 시세 대비 41% 높은 평당가를 기록하고 있습니다.
• 주목할 포인트: 주변 시세가 낮고, 전세가율이 39.4%로 실투자금이 높습니다.
• 실수요자 및 투자자 모두 신중한 판단이 필요합니다.

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1. 단지 개요

천안 동문 디 이스트 파크시티는 충청남도 천안시 동남구 삼룡동에 위치하며, 총 500세대의 민간 분양 주택입니다. 이 단지는 동문건설이 시공하며, 입주 예정일은 미정입니다. 청약 접수는 5월 4일부터 5월 7일까지 진행되며, 공고일은 4월 24일입니다. 천안시는 최근 몇 년간 주택 공급이 제한적이었으나, 이 지역은 신축 아파트 공급이 드문 편입니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

이로 인해 전매제한이나 실거주 의무가 없어 자금 계획이 상대적으로 유연합니다.

2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
59A	59.0	17.8	42,220만원	2,365만원	?
59B	59.0	17.8	41,830만원	2,343만원	?
74A	74.0	22.4	50,650만원	2,262만원	?
74B	74.0	22.4	50,910만원	2,274만원	?
84A	84.0	25.4	58,250만원	2,292만원	?
84B	84.0	25.4	58,760만원	2,312만원	?
105	105.0	31.8	72,550만원	2,284만원	?

핵심 타입 심층분석 (84㎡ 또는 주력타입)

주력 타입인 84A (84.0㎡, 25.4평)의 분양가는 58,250만원이며, 평당가는 2,292만원입니다. 추가 비용을 포함한 총 필요자금은 다음과 같습니다:

• 분양가: 58,250만원
• 취득세: 641만원 (세율 1.1%)
• 발코니 확장 추정: 2,912만원
• 총 필요자금: 61,803만원 (6억 1,803만원)

이 금액은 주변 입주 후 시세와 비교할 때 큰 의미를 가집니다. 주변 84㎡ 평균 시세가 31,420만원인 점을 고려할 때, 고분양가로 평가됩니다.

분양가 적정성 판정

고분양가

주변 5년 이내 신축 아파트 3개 단지 중앙값 1,626만원/평 대비 41% 높은 가격입니다.

3. 주변 시세 비교 (핵심!)

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	2,292만원	58억 2,500만원	신축
주변 신축 중앙값	1,626만원	32억 5,000만원	5년 이내 3개
주변 전체 평균	1,620만원	31억 4,000만원	18개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
행정타운센트럴두산위브	2023	655	1,635만원	42,000만원	1.5km	신축, 주차 1.2대/세대
호반써밋 포레센트	2022	594	1,626만원	41,800만원	1.61km	신축, 주차 1.24대/세대
청당동한양수자인블루시티	2018	-	1,364만원	35,000만원	1.47km	일반고 인근
천안청수 한화꿈에그린	2014	-	1,140만원	27,713만원	1.48km	공립학교 인근
청당마을벽산블루밍	2007	1647	1,007만원	25,900만원	1.4km	대단지

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 5년 이내: 평균 1,620만원/평
• 5~10년: 평균 1,316만원/평
• 10~20년: 평균 976만원/평
• 20년 이상: 평균 440만원/평

신축 프리미엄은 41%로, 신축 아파트가 가격이 높게 형성되어 있습니다.

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 30,376만원
• 2025년: 평균 30,353만원 (전년 대비 -0.1%)
• 2026년: 평균 30,839만원 (전년 대비 +1.6%)

최근 3년간 시세는 안정세를 보이고 있으며, 소폭 상승세를 기록하고 있습니다.

4. 전세가 & 갭투자 분석

• 84㎡ 전세 평균: 22,936만원 (203건)
• 59㎡ 전세 평균: 8,968만원 (24건)
• 예상 전세가율: 39.4% (분양가 58,250만원 기준)
• 예상 갭(실투자금): 35,314만원 (3억 5,314만원)

전세가율이 39.4%로, 갭투자 가능성이 낮습니다. 전세가가 분양가의 39.4%에 해당하여, 실투자금이 높습니다.

5. 입지 분석

교통

500m 이내에 지하철역이 없으며, 대중교통 접근성이 떨어집니다. 이는 시세에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

학군

• 초등학교: 천안능수초등학교 (757m, 도보 약 11분, 공립)
• 고등학교: 천안여자고등학교 (721m, 공립, 일반고)

학군은 양호하나, 대중교통과의 접근성이 떨어져 시세에 긍정적인 영향을 미치기 어렵습니다.

개발 호재

현재로서는 특별한 개발 호재가 없는 상태입니다. 향후 재개발이나 교통 호재가 발생할 경우 시세에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

경쟁률 데이터가 없으므로, 유사 단지의 경쟁률을 참고하여 신중히 판단하는 것이 필요합니다.

자금 계획 (84㎡ 기준)

항목	금액
분양가	58,250만원
취득세	641만원
발코니/옵션 (추정)	2,912만원
총 필요자금	61,803만원
계약금 (10%)	5,825만원
중도금 대출 (60%)	34,950만원
잔금 (30%)	17,475만원

중도금 이자 부담은 월 약 131만원 (금리 4.5% 가정)입니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비규제 지역으로 소유권 이전 등기까지 전매가 가능합니다.
• 실거주 의무: 비적용.
• 재당첨: 무순위(사후접수)로 재당첨 제한이 없습니다.

7. 최종 판정

장점

• 신축 아파트로 현대적인 설계와 시설 보유.
• 고급스러운 평당가를 가진 아파트.
• 학군이 양호하여 실수요자에게 긍정적인 요소.
• 전매제한이 없어 자금 회수 가능성 높음.

리스크

• 고분양가로 인해 초기 투자 부담이 큼.
• 주변 시세 대비 가격이 41% 높아 투자 리스크 존재.
• 대중교통 접근성이 떨어져 시세 상승에 제약이 있음.
• 개발 호재가 부족하여 장기 투자 전망이 불확실.

최종 결론

실수요자: 신중한 접근을 권장합니다. 고분양가로 인해 초기 부담이 크며, 대중교통 접근성이 떨어집니다.

투자자: 갭투자가 어려운 상황이며, 시세 차익 전망이 불확실하므로 신중한 판단이 필요합니다.

추천도: ★★☆☆☆ (5점 만점) — 고분양가와 낮은 전세가율로 인해 투자 매력이 낮습니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	비규제지역 재당첨 제한 없음
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

서울 구별 평균 시세 비교

!서울 구별 평균 시세 차트

위 차트는 서울의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!서울 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.