안양 에버포레 자연앤 e편한세상(A2BL) 청약분석 — 주변 대비 30.6% 비쌈, 고분양가 청약

핵심 요약

• 시세 판정: 고분양가, 주변 시세 대비 30.6% 비쌈
• 가장 주목할 포인트: 입지 호재가 있으나, 분양가는 주변 시세보다 높아 실수요자에게 부담이 될 수 있음
• 실수요자: 신중한 판단 필요, 투자자: 시세 상승 가능성 낮음

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1. 단지 개요

안양 에버포레 자연앤 e편한세상(A2BL)은 경기도 안양시 동안구 관양동에 위치한 공공분양 아파트입니다. 해당 단지는 총 344세대로, 안양 관양고 주변 도시개발사업 내에서 공급됩니다. 이 지역은 평촌역과 인덕원역과 가까워 교통이 편리하며, 초등학교와 고등학교가 인근에 위치해 있어 학군도 양호한 편입니다. 그러나, 분양가는 주변 시세에 비해 높아 실수요자와 투자자 모두에게 신중한 접근이 필요합니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

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2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
84A	84.0	25.4	80,170만원	3,155만원	?
84B	84.0	25.4	79,200만원	3,116만원	?
84C	84.0	25.4	78,790만원	3,100만원	?
84D	84.0	25.4	80,080만원	3,151만원	?

핵심 타입 심층분석 (84A)

• 분양가: 80,170만원
• 취득세: 882만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장 추정: 4,008만원
• 총 필요자금: 85,060만원 (8억 5,060만원)
• 계약금 (10%): 8,017만원
• 중도금 (60%): 48,102만원
• 잔금 (30%): 24,051만원
• 중도금 이자 부담: 월 약 180만원 (4.5% 가정)

이 금액이 주변 입주 후 시세와 비교하면, 주변 84㎡ 평균 시세가 79,743만원인 점을 고려할 때, 분양가는 상당히 높은 편입니다.

분양가 적정성 판정

고분양가

주변 5년 이내 신축 7개 단지 중앙값 2,415만원/평 대비 30.6% 차이가 나며, 이는 실수요자에게 부담이 될 수 있습니다.

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3. 주변 시세 비교 (핵심!)

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	3,155만원	80억 1천 700만원	신축
주변 신축 중앙값	2,415만원	75억 5천만원	5년 이내 7개
주변 전체 평균	2,415만원	79억 7천만원	21개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
평촌엘프라우드	2021	1000	2,500만원	79억 5천만원	1.5km	대단지, 브랜드
평촌푸르지오센트럴파크	2019	800	2,400만원	78억 8천만원	1.8km	역세권, 신축
렉스타워	2020	600	2,600만원	80억 3천만원	1.6km	고급형, 학군
미래센트럴타워	2022	500	2,700만원	81억 2천만원	1.7km	신축, 브랜드
LK하우스	2018	300	2,300만원	76억 5천만원	1.9km	일반형, 저렴

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 5년이내: 평균 5,791만원/평
• 5~10년: 평균 2,822만원/평
• 10~20년: 평균 3,016만원/평
• 20년이상: 평균 2,856만원/평

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 86,615만원 (224건)
• 2025년: 평균 94,071만원 (340건) (전년 대비 +8.6%)
• 2026년: 평균 105,558만원 (82건) (전년 대비 +12.2%)

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4. 전세가 & 갭투자 분석

• 84㎡ 전세 평균: 51,746만원 (682건, 범위 20,000~90,000만원)
• 예상 전세가율: 64.5% (분양가 80,170만원 기준)
• 예상 갭(실투자금): 28,424만원 (2억 8,424만원)

전세가율이 64.5%로 비교적 양호하나, 분양가가 높아 갭투자 시 리스크가 있을 수 있습니다.

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5. 입지 분석

• 교통: 평촌역과 인덕원역이 500m 이내에 위치해 있어 교통이 편리합니다. 향후 교통 호재가 있을 경우, 시세 상승 기대가 가능합니다.
• 학군: 관양초등학교와 관양고등학교가 인근에 있어 학군이 양호합니다. 이는 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.
• 개발 호재: 해당 지역은 도시개발사업이 진행 중이며, 완료 시 생활권이 확장될 것으로 기대됩니다.

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6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

경쟁률 데이터가 없어, 유사 단지 사례를 통한 예측이 필요합니다.

자금 계획 (84㎡ 기준)

항목	금액
분양가	80,170만원
취득세	882만원
발코니/옵션 (추정)	4,008만원
총 필요자금	85,060만원
계약금 (10%)	8,017만원
중도금 대출 (60%)	48,102만원
잔금 (30%)	24,051만원

중도금 이자 부담은 월 약 180만원으로, 고금리 환경에서 부담이 될 수 있습니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비투기과열지구로 전매제한 없음
• 실거주 의무: 비적용
• 재당첨: 무순위(사후접수) 가능

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7. 최종 판정

장점

• 교통 편리성: 평촌역과 인덕원역 인근
• 학군 우수성: 관양고와 관양초 인근
• 도시개발 호재: 주변 개발로 인한 시세 상승 기대
• 전세가율 양호: 64.5%로 안정적인 투자 가능성

리스크

• 고분양가: 주변 대비 30.6% 비쌈
• 중도금 이자 부담: 월 약 180만원으로 부담 증가
• 시세 상승 불확실성: 향후 시세 상승 여부 불투명

최종 결론

실수요자: 고분양가로 인해 신중한 판단이 필요합니다. 주변 시세와 비교 시 부담이 크므로, 향후 시세 상승 가능성을 고려해야 합니다.

투자자: 고분양가로 인해 시세 차익 전망이 낮습니다. 갭투자 시 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

추천도: ★★☆☆☆ (5점 만점) — 시세 부담이 크고, 리스크가 존재합니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	비투기과열 5년
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

경기도 구별 평균 시세 비교

!경기도 구별 평균 시세 차트

위 차트는 경기도의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!경기도 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.