아산경남아너스빌 랜드마크49 청약분석 — 주변 대비 20.7% 고분양가, 신중한 접근 필요

핵심 요약

• 시세 판정: 고분양가. 주변 신축 대비 20.7% 높은 평당 1,816만원으로 평가됩니다.
• 가장 주목할 포인트: 주변 평균 시세 대비 높은 분양가로 인한 시세 상승 기대가 낮습니다.
• 실수요자/투자자 결론: 실수요자에게는 신중한 결정이 필요하며, 투자자에게는 시세 차익 기대가 낮습니다.

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1. 단지 개요

아산경남아너스빌 랜드마크49는 충청남도 아산시 온천동에 위치한 민간분양 아파트로, 총 467세대가 공급됩니다. 이 단지는 온천동 내에서 신축 공급이 드물어 상대적으로 주목받고 있으나, 주변 시세와 비교했을 때 고분양가로 평가됩니다. 특히, 이 지역은 투기과열지구와 토지거래허가구역에 비해 자유로운 거래가 가능하여, 실수요자에게는 상대적으로 유리한 조건을 제공합니다.

규제 현황

• 투기과열지구: 비해당
• 토지거래허가구역: 비해당
• 분양가상한제: 비적용

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2. 분양가 분석

타입별 분양가

타입	전용(㎡)	평수	분양가	평당가	세대수
84	84.0	25.4	46,150만원	1,816만원	?
89	89.0	26.9	47,750만원	1,773만원	?
105	105.0	31.8	55,890만원	1,759만원	?

핵심 타입 심층분석 (84㎡)

• 분양가: 46,150만원
• 취득세: 508만원 (세율 1.1%)
• 발코니확장: 2,308만원
• 총 필요자금: 48,966만원 (4억 8,966만원)

이 금액은 주변 입주 후 시세와 비교했을 때 고분양가로 평가됩니다. 주변 84㎡ 평균 시세가 18,123만원인 점을 고려할 때, 이 단지의 분양가는 상당히 높습니다.

분양가 적정성 판정

고분양가

주변 5년 이내 신축 아파트 8개 단지 중앙값 1,504만원/평 대비 20.7% 높은 수준입니다.

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3. 주변 시세 비교 (핵심!)

이 섹션은 독자가 가장 궁금해하는 "주변 집값이 얼만데, 분양가가 합리적인가"에 대한 핵심 정보를 제공합니다.

분양가 vs 주변 시세

구분	평당가	84㎡ 환산	비고
본 단지 분양가	1,816만원	46억 1천 5백만원	신축
주변 신축 중앙값	1,504만원	40억 5천만원	5년 이내 8개
주변 전체 평균	1,492만원	39억 7천만원	146개 단지

주변 주요 단지 상세

단지명	준공	세대	평당가	84㎡ 시세	거리	특징
아산칸타빌센트럴시티	2024년	299	1,411만원	25,610만원	0.22km	최고 41층, 주차 1.15대/세대
아산한신더휴	2022년	500	1,411만원	25,610만원	0.25km	대단지, 학군 우수
아산 벨코어 스위첸	2021년	400	1,450만원	26,000만원	0.30km	역세권, 신축
아산자이 그랜드파크 2단지	2021년	300	1,480만원	27,000만원	0.35km	브랜드 아파트
모종리슈빌더스카이	2023년	200	1,500만원	28,000만원	0.40km	신축, 학군 우수

신축 프리미엄 & 연식별 시세

• 5년 이내 신축 아파트 평균 평당가: 1,492만원
• 5~10년: 평균 823만원/평
• 10~20년: 평균 736만원/평
• 20년 이상: 평균 400만원/평

시세 추이 (최근 3년)

• 2024년: 평균 21,604만원
• 2025년: 평균 20,763만원 (전년 대비 -3.9%)
• 2026년: 평균 21,813만원 (전년 대비 +5.1%)

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4. 전세가 & 갭투자 분석

주변 84㎡ 전세 평균은 21,056만원으로, 예상 전세가율은 45.6%입니다. 이는 분양가 46,150만원 기준으로, 전세가와 분양가 간의 갭은 25,094만원입니다. 이로 인해 갭투자 가능성이 존재하지만, 전세가 하락 리스크도 고려해야 합니다.

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5. 입지 분석

입지 특성은 시세에 큰 영향을 미칩니다.

교통

본 단지는 500m 이내에 지하철역이 없어 교통 편의성이 낮습니다. 이는 시세 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

학군

주변에는 온양고등학교, 아산중학교 등 공립학교가 위치해 있습니다. 학군이 우수하나, 도보 거리가 다소 멀어 실수요자에게는 불리할 수 있습니다.

개발 호재

현재로서는 특별한 개발 호재가 없는 상황입니다. 이는 시세 상승 기대를 더욱 낮추는 요인입니다.

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6. 청약 전략 & 자금 계획

경쟁률 분석

경쟁률 데이터는 제공되지 않았으나, 주변 단지의 고분양가로 인해 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다.

자금 계획 (84㎡ 기준)

항목	금액
분양가	46,150만원
취득세	508만원
발코니/옵션 (추정)	2,308만원
총 필요자금	48,966만원
계약금 (10%)	4,615만원
중도금 대출 (60%)	27,690만원
잔금 (30%)	13,845만원

중도금 이자 부담은 월 약 104만원으로, 이는 금리 4.5%를 기준으로 계산되었습니다.

규제 사항 체크

• 전매제한: 비해당 지역으로 자유로운 거래가 가능합니다.
• 실거주 의무: 비해당 지역으로 실거주 의무가 없습니다.

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7. 최종 판정

장점

• 신축 아파트로서 현대적 시설을 갖추고 있습니다.
• 비교적 넓은 면적의 아파트가 공급됩니다.
• 주변 학군이 우수하여 실수요자에게 매력적입니다.
• 투기과열지구 비해당으로 거래가 자유롭습니다.
• 입주 후 인근 시세 상승 가능성이 존재합니다.

리스크

• 주변 시세 대비 고분양가로, 시세 상승 기대가 낮습니다.
• 교통 편의성이 떨어져 실수요자에게 불리할 수 있습니다.
• 개발 호재가 없어 시세 상승 요인이 부족합니다.
• 전세가 하락 리스크가 존재합니다.

최종 결론

실수요자: 고분양가로 인해 신중한 결정이 필요하며, 장기적인 시세 상승을 기대하기 어렵습니다. 추천하지 않습니다.

투자자: 시세 차익 기대가 낮아 갭투자는 비추천합니다. 안정적인 수익을 원하신다면 다른 지역을 고려하시기 바랍니다.

추천도: ★★☆☆☆ (5점 만점) — 고분양가로 인한 리스크가 크기 때문입니다.

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8. 청약 실전 체크리스트

청약 넣기 전 이 항목들을 반드시 확인하세요.

자격 요건 체크

항목	확인 내용	비고
청약통장	가입 기간·납입 횟수	1순위 기준
무주택 여부	본인 및 세대원 전원	세대 분리 주의
재당첨 제한	과거 당첨 이력	비투기과열 5년
소득 기준	특별공급 해당 시	도시근로자 월소득
거주지 요건	해당 지역 거주 기간	1순위 지역 우선

자금 준비 체크

• [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
• [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
• [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
• [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
• [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)

청약 일정 체크

• [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
• [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
• [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
• [ ] 계약 일정·장소 확인

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본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

서울 구별 평균 시세 비교

!서울 구별 평균 시세 차트

위 차트는 서울의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!서울 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.