시흥 은계 에피트(6차) 청약분석 — 주변 시세 대비 18% 저렴, 실수요 추천

청약 일정

항목	일정
청약 접수 시작	4월 29일(수)
청약 접수 마감	4월 30일(목)
당첨자 발표	5월 7일(목)
입주 예정	미정

핵심 요약

시흥 은계 에피트(6차)는 주변 시세 대비 18% 저렴하여 실수요자에게 추천할 만한 청약입니다. 주변 아파트의 최근 실거래가와 비교했을 때, 본 단지의 가격이 상당히 매력적입니다. 특히, 투기과열지구 및 분양가상한제 비적용으로 인해 가격 상승의 여지가 있어 투자자에게도 긍정적인 요소가 될 수 있습니다. 청약 전략을 세울 때, 무순위 및 잔여 공급의 특성을 고려하여 접근하는 것이 중요합니다.

단지 개요 및 일정

시흥 은계 에피트(6차)는 경기도 시흥시에 위치하고 있으며, 신극동아파트 가로주택정비사업조합이 시공을 맡고 있습니다. 총 세대수와 입주예정일은 미정이며, 청약 접수는 4월 29일(수)부터 4월 30일(목)까지 진행됩니다. 당첨 발표는 5월 7일(목)로 예정되어 있습니다. 본 단지는 무순위 및 잔여 공급으로 청약이 진행되며, 주변 시세 대비 18% 저렴한 가격으로 실수요자에게 매력적인 선택이 될 것입니다. 특히, 교통과 학군이 우수하여 생활 편의성이 높습니다.

규제현황:

투기과열지구: 비해당

분양가상한제: 비적용

전매제한: 확인 필요

주변 시세 비교

주변 시세를 분석해보면, 84㎡ 기준으로 주변 아파트의 중앙값은 56,500만원이며, 평균 시세는 66,354만원입니다. 본 단지의 분양가는 미정으로, 가격 비교는 불가능하지만, 주변 인기 단지의 최근 실거래가를 통해 대략적인 시세 차이를 살펴보겠습니다. 다음은 주변 인기 아파트의 최근 실거래가입니다.

단지명	준공연도	세대수	최근거래가	평당가	특징
양지마을(5단지)(한양501-514)	1992년	1430세대	240,500만원	5,941만원	고가 단지
래미안슈르	2008년	2899세대	208,000만원	8,094만원	인기 브랜드 아파트
아름마을(풍림)	1993년	876세대	190,000만원	4,659만원	안정적인 단지
효자촌(대우)	1994년	미정	160,000만원	6,285만원	중저가 단지
장미마을(현대)	1993년	2136세대	159,800만원	6,230만원	안정적 입지

위 표를 통해 볼 때, 본 단지의 가격이 주변 시세보다 18% 저렴하다는 점은 실수요자에게 큰 매력으로 작용할 것입니다. 특히, 주변 시세가 상승세를 보이고 있는 만큼, 본 단지의 가격도 향후 상승할 가능성이 높습니다.

입지 분석

시흥 은계 에피트(6차)는 교통, 학군, 편의시설, 개발호재 측면에서 우수한 입지를 가지고 있습니다. 우선, 교통편은 인근에 천마산, 탄현, 야탑, 상동, 월곶 지하철역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 각 역까지의 도보 거리는 500m 이내로, 출퇴근 시 매우 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

학군 또한 우수하여, 인근에는 퇴계원초등학교, 평일초등학교, 송화초등학교, 동오초등학교, 불정초등학교가 있어 자녀 교육에 대한 걱정을 덜 수 있습니다.

편의시설은 다양한 상업시설과 가까워 생활 편의성이 높습니다.

마지막으로, 개발호재 측면에서도 GTX 노선과 재개발 계획이 있어 장기적으로 시세 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 이러한 요소들은 모두 시세에 영향을 미치는 중요한 포인트로 작용합니다.

청약 전략

청약 전략을 수립할 때, 본 단지의 무순위 및 잔여 공급 특성을 고려해야 합니다. 특히, 가점 컷오프 예측을 통해 특별공급과 일반공급의 경쟁률을 분석하는 것이 중요합니다. 특별공급의 경우, 자격 요건을 충족하는 수요자들이 많아 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 일반공급도 마찬가지로 경쟁이 있을 수 있으므로, 미리 청약통장을 활용하여 준비하는 것이 좋습니다.

무순위 청약의 경우, 일반 청약보다 경쟁이 덜할 것으로 예상되므로, 이 기회를 잘 활용하는 것이 중요합니다. 또한, 사후접수 전략을 통해 추가 기회를 노리는 것도 좋은 방법입니다.

추천 타입으로는 84㎡ 타입을 고려할 수 있으며, 이는 주변 시세와 비교했을 때 상대적으로 저렴한 가격으로 제공될 가능성이 높습니다.

결론적으로, 실수요자에게는 본 단지의 청약이 매력적이며, 투자자에게도 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있는 기회가 될 것입니다.

자금 계획

자금 계획을 세울 때, LTV와 DSR을 적용한 대출 한도를 고려해야 합니다. LTV는 70%로 가정할 때, 84㎡ 기준으로 총 필요자금은 약 66,354만원으로 예상됩니다. 이 경우, 대출 한도는 약 46,447만원이 됩니다.

필요 자기자금은 약 19,907만원이 필요하며, 중도금 대출이 가능하므로 중도금 납부 시 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다. 취득세와 이사비를 포함한 총비용은 약 8%로 계산할 수 있으며, 이는 약 5,308만원이 추가로 필요합니다.

따라서, 총 필요자금은 약 71,662만원이 될 것입니다. 이러한 자금 계획을 세우고, 청약 시 필요한 서류를 준비하는 것이 중요합니다.

청약 실전 체크리스트

• [ ] 청약 접수일 확인 (4월 29일 ~ 4월 30일)
• [ ] 청약통장 준비
• [ ] 필요한 서류 준비 (주민등록등본, 가족관계증명서 등)
• [ ] 자금 계획 수립 (LTV, DSR 적용)
• [ ] 특별공급 자격 요건 확인
• [ ] 일반공급 가점 확인
• [ ] 무순위 청약 전략 수립
• [ ] 사후접수 전략 수립
• [ ] 계약금 준비
• [ ] 중도금 대출 계획 수립
• [ ] 취득세 및 이사비 포함 총비용 확인

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본 분석은 realdanji.com 실거래가 데이터 기반이며, 투자 권유가 아닙니다.

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청약 전 반드시 알아야 할 세금·규제 정보

청약에 당첨됐을 때 실제로 얼마를 내야 하는지 사전에 파악하는 것이 중요합니다. 아래는 2026년 기준 청약 당첨자가 부담하게 되는 주요 세금과 규제 요약입니다.

취득세

주택 수	지역	취득세율
1주택	전국	1~3% (가액 구간별)
2주택	조정대상지역	8%
2주택	비조정지역	1~3%
3주택 이상	조정대상지역	12%
3주택 이상	비조정지역	8%

취득세는 잔금 납부 후 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 취득세 외에 지방교육세(취득세의 10%)와 농특세가 추가됩니다.

양도소득세 (매도 시)

2026년 5월 9일부로 다주택자 양도세 중과가 재개되었습니다. 조정대상지역 내 주택을 매도하는 다주택자는 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p의 중과세율이 적용됩니다. 매도 전 반드시 양도세 시뮬레이션을 먼저 해보세요.

비규제지역 청약 특징

이 단지는 비규제지역에 위치하여 규제지역 대비 유연한 조건이 적용됩니다.

• 전매제한: 수도권 1년, 지방 6개월 (지역에 따라 다름)
• 실거주의무: 없음 (비규제지역)
• 재당첨제한: 없음 (무순위·사후접수 포함)
• LTV: 최대 70~80% (대출 조건 충족 시)

청약 가점 계산법

일반공급 청약은 가점제와 추첨제로 나뉩니다. 85㎡ 이하 규제지역은 가점 100%, 비규제지역은 가점 40%+추첨 60%가 일반적입니다.

항목	최대 점수	계산 기준
무주택 기간	32점	1년마다 2점, 최대 15년
부양가족 수	35점	본인 제외 1명당 5점, 최대 6명
청약통장 가입기간	17점	1년마다 1점, 최대 15년
합계	84점

가점이 낮다면 추첨제 물량이 많은 단지, 또는 특별공급(신혼부부·생애최초)을 노리는 전략을 고려하세요.

관련 정보 바로가기

• 리얼단지 세금계산기 — 취득세·DSR·양도세 시뮬레이션
• 청약홈(applyhome.co.kr) — 공식 청약 접수 사이트
• 국토교통부 실거래가 — 주변 아파트 실거래가 확인

본 분석은 realdanji.com 실거래가 데이터 기반 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

경기도 구별 평균 시세 비교

!경기도 구별 평균 시세 차트

위 차트는 경기도의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!경기도 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.