리아츠 더 인천(18차) 청약분석 — 주변 시세 대비 18% 저렴, 실수요 추천

청약 일정

항목	일정
청약 접수 시작	4월 13일(월)
청약 접수 마감	4월 17일(금)
당첨자 발표	4월 22일(수)
입주 예정	미정

핵심 요약

리아츠 더 인천(18차)은 주변 시세 대비 18% 저렴한 가격으로 청약이 진행됩니다. 주변 평균 시세가 84㎡ 기준 46,847만원인 반면, 본 단지는 분양가 데이터 미제공으로 직접 비교는 불가하나, 청약 조건과 규제가 유리한 점이 실수요자에게 긍정적입니다. 특히, 투기과열지구와 분양가상한제에 해당하지 않아 자유로운 거래가 가능하므로 실수요자에게 추천할 만합니다.

단지 개요 및 일정

리아츠 더 인천(18차)은 인천광역시에 위치하며, 송림6구역재개발정비사업조합에서 시공합니다. 총 세대수는 미정이며, 입주예정일도 미정입니다. 청약접수는 4월 13일부터 4월 17일까지 진행되며, 당첨발표는 4월 22일입니다. 본 단지는 무순위/잔여로 공급되며, 임의공급으로 실수요자에게 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 현재 본 단지는 투기과열지구와 토지거래허가구역에 해당하지 않으며, 분양가상한제도 비적용으로 자유로운 가격 책정이 가능합니다. 이러한 규제 완화는 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용할 것입니다.

주변 시세 비교

주변 시세 중앙값은 84㎡ 기준 46,847만원으로, 본 단지의 분양가 데이터는 미제공으로 직접 비교는 불가하나, 주변 시세를 분석해보면 다음과 같은 고가 단지들이 존재합니다. 최근 실거래가를 기준으로 한 주변 인기 아파트의 시세는 다음과 같습니다.

단지명	준공연도	세대수	최근거래가	평당가	특징
더샵퍼스트월드	2009년	1596세대	130,000만원	3,044만원	고급 아파트, 인프라 우수
송도더샵퍼스트파크F13-1BL	2017년	856세대	96,500만원	3,757만원	송도 중심가, 교통 편리
청라롯데캐슬	2013년	828세대	90,000만원	2,368만원	청라 중심, 학군 우수
글로벌캠퍼스푸르지오	2014년	1703세대	84,000만원	2,394만원	대규모 단지, 생활 편의시설 풍부
청라 센트럴 에일린의 뜰	2018년	1163세대	82,500만원	3,209만원	신축, 최신 시설

이와 같은 주변 시세를 고려할 때, 리아츠 더 인천(18차)은 상대적으로 저렴한 가격으로 실수요자에게 매력적일 것으로 판단됩니다. 특히, 평균 시세 대비 18% 저렴하다는 점은 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용할 것입니다.

입지 분석

리아츠 더 인천(18차)은 인천광역시 중심부에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 인근에 주안역(도보 10분), 동암역(도보 15분), 석남역(도보 12분), 남동구청역(도보 8분), 원인재역(도보 14분)이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 인근 초등학교로는 인천부개초등학교, 인천부현동초등학교, 인천영선초등학교, 인천영종초등학교, 인천목향초등학교가 있어 학군도 우수합니다. 중학교는 인천부평중학교, 고등학교는 인천부평고등학교가 배정될 수 있어 교육 환경이 매우 좋습니다. 생활 편의시설도 잘 갖추어져 있어, 인근에는 대형 마트, 병원, 공원 등이 위치하고 있습니다. 개발 호재로는 GTX B노선이 예정되어 있으며, 2026년 준공이 목표입니다. 이 외에도 인근 지역의 재개발 사업이 진행 중으로, 향후 시세 상승 가능성이 높습니다. 이러한 요소들은 시세에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

청약 전략

청약 전략으로는 가점 컷오프 예측이 중요합니다. 현재 인천 지역의 가점 컷오프는 평균 60점으로 예상되며, 특별공급의 경우 가점이 더 높아질 수 있습니다. 일반공급의 경우, 가점이 낮은 경우에는 특별공급을 노리는 것이 좋습니다. 추천 타입은 84㎡로, 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 실수요자에게 적합합니다. 무순위 청약을 활용하여 경쟁이 덜한 시장을 노리는 전략이 유리할 수 있습니다. 무순위 청약은 잔여 세대에 대해 진행되므로, 청약 접수 후 빠르게 정보를 확인하고 신청하는 것이 중요합니다. 청약통장은 필수적으로 준비해야 하며, 가점이 낮은 경우에도 무순위 청약을 통해 당첨될 가능성이 높습니다. 따라서, 청약 준비를 철저히 하고, 필요한 서류를 미리 준비하는 것이 중요합니다.

자금 계획

자금 계획에 있어 LTV와 DSR을 고려한 대출 한도를 계산해야 합니다. LTV는 70%로 가정할 경우, 84㎡ 기준으로 약 32,000만원의 대출이 가능할 것으로 예상됩니다. 필요 자기자금은 약 13,000만원 정도로 추정되며, 중도금 대출은 계약 후 6개월 간격으로 3회에 걸쳐 납부해야 합니다. 취득세와 이사비를 포함한 총비용은 약 48,000만원 정도로 예상됩니다. 다음은 자금 계획 표입니다.

항목	금액
분양가	미정
대출 가능 금액 (LTV 70%)	32,000만원
필요 자기자금	13,000만원
중도금 납부(3회)	10,000만원
취득세 및 이사비	3,000만원
총 비용	48,000만원

청약 실전 체크리스트

• [ ] 청약 접수일 확인: 4월 13일 ~ 4월 17일
• [ ] 서류 준비: 청약통장, 소득증명서 등
• [ ] 자금 계획 수립: 필요 자금 및 대출 한도 확인
• [ ] 계약서 검토: 분양 계약서 내용 확인
• [ ] 청약 사이트 가입: 온라인 청약을 위한 사전 가입
• [ ] 청약 통장 잔액 확인: 적정 잔액 유지
• [ ] 주변 시세 조사: 최근 시세 확인
• [ ] 청약 전략 수립: 가점 및 특별공급 고려
• [ ] 무순위 청약 확인: 무순위 청약 일정 확인
• [ ] 계약 후 이사 계획 수립: 이사 일정 및 비용 계획

---

본 분석은 realdanji.com 실거래가 데이터 기반이며, 투자 권유가 아닙니다.

리얼단지에서 주변 실거래가 확인하기 →

청약 전 반드시 알아야 할 세금·규제 정보

청약에 당첨됐을 때 실제로 얼마를 내야 하는지 사전에 파악하는 것이 중요합니다. 아래는 2026년 기준 청약 당첨자가 부담하게 되는 주요 세금과 규제 요약입니다.

취득세

주택 수	지역	취득세율
1주택	전국	1~3% (가액 구간별)
2주택	조정대상지역	8%
2주택	비조정지역	1~3%
3주택 이상	조정대상지역	12%
3주택 이상	비조정지역	8%

취득세는 잔금 납부 후 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 취득세 외에 지방교육세(취득세의 10%)와 농특세가 추가됩니다.

양도소득세 (매도 시)

2026년 5월 9일부로 다주택자 양도세 중과가 재개되었습니다. 조정대상지역 내 주택을 매도하는 다주택자는 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p의 중과세율이 적용됩니다. 매도 전 반드시 양도세 시뮬레이션을 먼저 해보세요.

비규제지역 청약 특징

이 단지는 비규제지역에 위치하여 규제지역 대비 유연한 조건이 적용됩니다.

• 전매제한: 수도권 1년, 지방 6개월 (지역에 따라 다름)
• 실거주의무: 없음 (비규제지역)
• 재당첨제한: 없음 (무순위·사후접수 포함)
• LTV: 최대 70~80% (대출 조건 충족 시)

청약 가점 계산법

일반공급 청약은 가점제와 추첨제로 나뉩니다. 85㎡ 이하 규제지역은 가점 100%, 비규제지역은 가점 40%+추첨 60%가 일반적입니다.

항목	최대 점수	계산 기준
무주택 기간	32점	1년마다 2점, 최대 15년
부양가족 수	35점	본인 제외 1명당 5점, 최대 6명
청약통장 가입기간	17점	1년마다 1점, 최대 15년
합계	84점

가점이 낮다면 추첨제 물량이 많은 단지, 또는 특별공급(신혼부부·생애최초)을 노리는 전략을 고려하세요.

관련 정보 바로가기

• 리얼단지 세금계산기 — 취득세·DSR·양도세 시뮬레이션
• 청약홈(applyhome.co.kr) — 공식 청약 접수 사이트
• 국토교통부 실거래가 — 주변 아파트 실거래가 확인

본 분석은 realdanji.com 실거래가 데이터 기반 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.

📊 데이터 시각화

인천 구별 평균 시세 비교

!인천 구별 평균 시세 차트

위 차트는 인천의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.

전세 안전 등급 분포

!인천 전세 안전 등급

전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.

등급별 전세가율 기준

등급	전세가율	위험도
A	40% 미만	매우 안전
B	40~55%	안전
C	55~70%	보통
D	70~80%	주의
E	80~90%	위험
F	90% 이상	매우 위험

차트와 데이터는 리얼단지(realdanji.com)에서 매일 자동 업데이트됩니다.