더샵 송도그란테르 G5-3블록 청약분석 — 주변 시세 대비 41.4% 고분양가
더샵 송도그란테르 G5-3블록 청약분석: 분양가, 주변 시세 비교, 입지 분석. 인천광역시 연수구 아파트 분양 가이드.
더샵 송도그란테르 G5-3블록 청약분석 — 주변 시세 대비 41.4% 고분양가
핵심 요약
- 시세 판정: 고분양가. 주변 시세 대비 41.4% 높은 평당 4,974만원으로 책정됨.
- 가장 주목할 포인트: 인천 송도의 신축 아파트 공급이 드물어 시세 상승 기대감이 존재하나, 높은 분양가는 부담으로 작용할 수 있음.
- 실수요자: 신축 아파트에 대한 수요는 있으나, 분양가가 높아 신중한 접근이 필요.
- 투자자: 갭투자 관점에서 매력적이지 않으며, 시세 차익 기대가 적음.
1. 단지 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 단지명 | 더샵 송도그란테르 G5-3블록 |
| 위치 | 인천광역시 연수구 송도동 |
| 주소 | 인천광역시 연수구 송도동 32-12 (G5-3BL) |
| 분양유형 | 민간분양 |
| 주택유형 | 분양주택 |
| 시공사 | ㈜포스코이앤씨 |
| 총 세대수 | 85 |
| 입주예정 | 미정 |
| 공고일 | 5월 7일(목) |
| 청약접수 | 5월 19일(화) ~ 5월 21일(목) |
| 당첨발표 | 6월 2일(화) |
송도는 인천의 대표적인 신도시로, 최근 몇 년간 신축 아파트 공급이 많지 않아 수요가 집중되고 있는 지역입니다. 특히, 더샵 송도그란테르 G5-3블록은 85세대의 소규모 단지로, 포스코이앤씨가 시공하여 품질에 대한 기대감이 높습니다. 하지만, 높은 분양가는 수요자에게 부담이 될 수 있습니다.
규제 현황
- 투기과열지구: 비해당
- 토지거래허가구역: 비해당
- 분양가상한제: 비적용
규제 지역이 아닌 만큼, 전매제한이나 실거주 의무가 없으므로 투자자에게는 상대적으로 유리한 조건입니다.
2. 분양가 분석
타입별 분양가
| 타입 | 전용(㎡) | 평수 | 분양가 | 평당가 | 세대수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 84K | 84.0 | 25.4 | 126,400만원 | 4,974만원 | ? |
| 118K | 118.0 | 35.7 | 181,200만원 | 5,076만원 | ? |
| 129K | 129.0 | 39.0 | 211,400만원 | 5,417만원 | ? |
| 188K | 188.0 | 56.9 | 315,500만원 | 5,547만원 | ? |
| 198K | 198.0 | 59.9 | 327,900만원 | 5,474만원 | ? |
핵심 타입 심층분석 (84㎡ 또는 주력타입)
- 분양가: 126,400만원
- 취득세: 1,390만원 (세율 1.1%)
- 발코니확장: 6,320만원
- 총 필요자금: 134,110만원 (13억 4,110만원)
- 계약금(10%): 12,640만원 / 중도금(60%): 75,840만원 / 잔금(30%): 37,920만원
- 중도금 이자 부담: 월 약 284만원 (금리 4.5% 가정)
주력 타입인 84㎡는 인천 송도의 평균 시세와 비교할 때, 상대적으로 높은 분양가를 기록하고 있습니다. 취득세와 발코니 확장 비용까지 포함하면 초기 자금 부담이 상당합니다.
분양가 적정성 판정
고분양가
주변 5년 이내 신축 아파트 13개 단지의 중앙값인 3,518만원/평에 비해 41.4% 높은 평당 4,974만원으로 판단됩니다.
3. 주변 시세 비교 (핵심!)
분양가 vs 주변 시세
| 구분 | 평당가 | 84㎡ 환산 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 본 단지 분양가 | 4,974만원 | 12억 6,400만원 | 신축 |
| 주변 신축 중앙값 | 3,518만원 | 8억 8,200만원 | 5년이내 13개 |
| 주변 전체 평균 | 3,471만원 | 8억 6,000만원 | 46개 단지 |
주변 주요 단지 상세
| 단지명 | 준공 | 세대 | 평당가 | 84㎡ 시세 | 거리 | 특징 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 더샵송도프라임뷰25BL | 2021 | 164 | 3,355만원 | 123,000만원 | 0.28km | 일반 |
| 더샵송도프라임뷰20BL | 2022 | 662 | 3,501만원 | 90,000만원 | 0.29km | 일반 |
| 송도국제F20-1 송도 더샵 프라임뷰 | 2020 | - | 2,551만원 | 65,590만원 | 0.31km | 일반 |
| 송도국제F25-1 송도 더샵 프라임뷰 | 2020 | - | 2,974만원 | 66,300만원 | 0.32km | 일반 |
| 더샵송도센터니얼 | 2023 | 342 | 3,638만원 | 93,500만원 | 0.46km | 일반 |
신축 프리미엄 & 연식별 시세
- 5년 이내 신축 평균: 3,471만원/평
- 5~10년: 평균 3,024만원/평
- 10~20년: 평균 2,528만원/평
신축 아파트의 프리미엄이 존재하나, 현재 분양가가 주변 신축 아파트 대비 상당히 높은 편입니다.
시세 추이 (최근 3년)
- 2024년: 평균 82,866만원
- 2025년: 평균 84,913만원 (전년 대비 +2.5%)
- 2026년: 평균 85,678만원 (전년 대비 +0.9%)
최근 3년 동안 시세가 상승세를 보이고 있으나, 높은 분양가는 향후 시세 상승에 대한 부담을 줄 수 있습니다.
4. 전세가 & 갭투자 분석
- 전세가율: 30.7% (전세 38,811만원 / 분양가 126,400만원)
- 예상 갭(실투자금): 87,589만원 (8억 7,589만원)
전세가율이 낮은 편으로, 갭투자 관점에서 매력적이지 않습니다. 투자자에게는 초기 투자금 부담이 크고, 전세가가 상승하지 않을 경우 리스크가 존재합니다.
5. 입지 분석
교통
현재 500m 이내에 지하철역이 없어 교통 접근성이 좋지 않습니다. 향후 교통 호재가 없으면 시세 상승에 제약이 있을 수 있습니다.
학군
- 초등학교: 인천예송초등학교 (423m, 도보 약 6분)
- 중학교: 인천예송중학교 (403m, 도보 약 6분)
- 고등학교: 인천과학예술영재학교 (658m, 공립, 특목고)
학군이 양호하여 자녀 교육에 대한 수요는 높을 것으로 예상되나, 교통 불편은 단점으로 작용할 수 있습니다.
개발 호재
현재로서는 특별한 개발 호재가 없는 상황입니다. 향후 송도 지역 내 개발 계획이 발표된다면 시세에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
6. 청약 전략 & 자금 계획
경쟁률 분석
현재 경쟁률 데이터가 없으므로 생략합니다.
자금 계획 (84㎡ 기준)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 분양가 | 126,400만원 |
| 취득세 | 1,390만원 |
| 발코니/옵션 (추정) | 6,320만원 |
| 총 필요자금 | 134,110만원 |
| 계약금 (10%) | 12,640만원 |
| 중도금 대출 (60%) | 75,840만원 |
| 잔금 (30%) | 37,920만원 |
중도금 이자 부담은 월 약 284만원으로, 초기 자금 부담이 매우 큽니다.
규제 사항 체크
- 전매제한: 비규제지역으로 전매가 자유롭습니다.
- 실거주 의무: 없음.
규제 사항이 유리하므로 투자자에게는 긍정적인 요소입니다.
7. 최종 판정
장점
- 인천 송도의 신축 아파트 공급이 드물어 수요가 높음.
- 양호한 학군으로 자녀 교육에 유리함.
- 비규제지역으로 전매가 자유롭고 실거주 의무가 없음.
리스크
- 주변 시세 대비 높은 분양가로 고분양가 판정.
- 교통 접근성이 좋지 않아 시세 상승에 제약이 있을 수 있음.
- 전세가율이 낮아 갭투자 관점에서 매력적이지 않음.
최종 결론
실수요자: 높은 분양가로 인해 신중한 접근이 필요하며, 자금 부담을 고려해야 합니다.
투자자: 갭투자 관점에서 매력적이지 않으며, 향후 시세 차익 기대가 낮습니다.
추천도: ★★☆☆☆ (5점 만점) — 높은 분양가와 낮은 전세가율이 리스크로 작용합니다.
8. 청약 실전 체크리스트
자격 요건 체크
| 항목 | 확인 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 청약통장 | 가입 기간·납입 횟수 | 1순위 기준 |
| 무주택 여부 | 본인 및 세대원 전원 | 세대 분리 주의 |
| 재당첨 제한 | 과거 당첨 이력 | 비규제지역 재당첨 제한 없음 |
| 소득 기준 | 특별공급 해당 시 | 도시근로자 월소득 |
| 거주지 요건 | 해당 지역 거주 기간 | 1순위 지역 우선 |
자금 준비 체크
- [ ] 계약금 (분양가의 10%) 현금 확보
- [ ] 중도금 대출 은행 사전 확인 (DTI·DSR 여유 확인)
- [ ] 입주 시 잔금 마련 계획 (전세 레버리지 or 현금)
- [ ] 발코니 확장·옵션 비용 별도 준비
- [ ] 취득세 납부 준비 (잔금 납부 후 60일 내)
청약 일정 체크
- [ ] 청약 접수일·시간 캘린더 등록
- [ ] 청약홈(applyhome.co.kr) 사전 로그인 확인
- [ ] 당첨 발표일 확인 후 서류 사전 준비
- [ ] 계약 일정·장소 확인
본 분석은 RealDanji(realdanji.com)의 실거래가 데이터를 기반으로 AI가 작성한 참고 자료이며, 투자 권유가 아닙니다.
📊 데이터 시각화
인천 구별 평균 시세 비교
위 차트는 인천의 구/시별 평균 아파트 시세입니다. 100세대 이상 아파트 기준이며, 막대가 길수록 평균 가격이 높습니다.
전세 안전 등급 분포
전세가율 기반 안전 등급 A(매우 안전) ~ F(매우 위험) 분포입니다. F등급은 전세가율 90% 이상으로 깡통전세 위험이 큽니다.
등급별 전세가율 기준
| 등급 | 전세가율 | 위험도 |
|---|---|---|
| A | 40% 미만 | 매우 안전 |
| B | 40~55% | 안전 |
| C | 55~70% | 보통 |
| D | 70~80% | 주의 |
| E | 80~90% | 위험 |
| F | 90% 이상 | 매우 위험 |
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